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〒115-0045
東京都北区赤羽1-52-10 NS2ビル5F

(地下鉄南北線赤羽岩淵駅1番出口0分JR 赤羽駅東口徒歩7分)

営業時間 月曜日~金曜日 9:00~17:30

土地の評価

納税額を左右する、不動産の評価


専門家よりアドバイス

不動産の評価は評価する側の技術によって大きく結果が変わる事があります。
当社は小規模宅地、土地評価の専門家です。

当社にご相談頂いた場合、評価額が数千万円~億単位で変わる場合もございますので、是非、後悔する前にご相談ください。

節税ポイント 1

土地の評価減

土地の形状は一つとして同じものはありません。
段差がある土地や、鉄道に隣接している土地など、さまざまな土地の形態について、状況に応じて評価が減額される場合があります。

>土地の評価減の事例についてはこちら
(1)段差がある土地について、10%の評価減を達成した例
(2)鉄道に隣接した土地について10%の評価減を達成した例

利用価値の著しく低下している宅地の評価

以下のケースは、利用価値が低下していると認められる部分の面積分の価額の10%を控除した金額によって評価して差し支えありません。

①道路より高い又は低い位置にある宅地で、付近の宅地に比べて著しく高低差のあるもの

②地盤に甚だしい凹凸がある宅地

③震動の甚だしい宅地

④上記以外の宅地で、騒音、日照阻害、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの


宅地造成が見込めない市街地山林の評価

市街地山林の価額は、原則として、その山林が宅地であるとした場合の価額から、宅地への転用の為に通常必要と認められる造成費に相当する金額を控除した金額により評価しますが、宅地への転用が見込めないと認められる場合には、近隣の純山林の価額に比準して評価します。

それにより、原則評価額の200~300分の1の評価額になることも可能です。

「宅地への転用が見込めないと認められる土地」とは、具体的にはどのような土地なのか。その判断が、不動産に精通した税理士なのか否かの分かれ目です。


土壌汚染地の評価

土壌汚染地の評価は、汚染がないものとした評価額から、浄化や改善費用などのほか、減価に相当する金額を控除した金額により評価します。

当社は、その土地が相続開始時までどのような使われ方をしたのかを徹底追及し、少しでも評価減に結び付ける努力をします。


路線価の適用

路線価は、不特定多数の者の通行に供される路線に付加されるものです。したがって、特定の者の通行のように供されるだけの路線の場合は、たとえ路線価が付されていても、評価上考慮する必要はありません。


庭内神祠

庭内神祠とは、屋敷内にある神の社や祠等といったご神体を祀り日常礼拝の用に供しているものをいい、平成24年7月13日付で国税庁より、その敷地について一定の要件を満たせば相続税の非課税適用の対象となっています。したがって、自宅の敷地の一部に庭内神祠がある場合、その敷地の部分を除いた残りの敷地だけの評価額で申告できる可能性があります。


埋蔵文化財包蔵地

埋蔵文化財包蔵地とは、石器・土器などの遺物が出土したり、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が土中に埋もれている土地です。開発する際、発掘費用を負担する必要があることから、埋蔵文化財は地中に隠れたる瑕疵という意味で土壌汚染と極めて類似しています。
(平成20年9月25日国税不服審判所で当社が勝訴しました。)

以上のことから、土壌汚染地の評価方法に準じて行われるべきであり、埋蔵文化財がないものとした評価額から発掘調査に係る費用を控除した金額により評価します。


節税ポイント 2

広大地が改正されました。

平成30年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産については、地積規模の大きな宅地の評価に変わります。
(財産評価基本通達20-2)


地積規模の大きな宅地の評価

地積規模の大きな宅地(三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいい、次の①から③までのいずれかに該当するものを除く。)で

普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在するものの価額は、

各種補正率を乗じた価額に、その宅地の地積の規模に応じた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。

 ①市街化調整区域に所在する宅地(開発行為ができる区域を除く)
 ②都市計画法に規定する工業専用地域に所在する宅地
 ③指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地

(算式) 
 路線価(円/㎡)×各種補正率×規模格差補正率×面積(㎡)=評価額


規模格差補正率例

地積(㎡)三大都市圏三大都市圏以外
5000.80
1,0000.780.80
1,5000.760.77
2,0000.750.76
2,5000.740.75
3,0000.740.74
3,5000.730.73
4,0000.720.73
4,5000.720.72
5,0000.710.72


土地の評価は税理士によって変わります

土地の評価は税理士によって変わります

土地評価に成熟している税理士に
依頼をすると得をします。

土地の評価は税理士の手腕で変わります。
当社は机上の調査・評価だけではなく、実際に現場や役所まで赴き、近隣の状況などを把握して、土地の相続税評価の減額に努めます。


特徴1)圧倒的な経験値と専門知識量

特徴1)圧倒的な経験値と専門知識量

  • 当社は、これまでに10,000件超の相続実績がございます。

  • 当社にご相談いただいた場合、評価額が数千万円~億単位で変わる場合もございますので、是非、後悔する前にご相談ください

  • 当社は一般のお客様対象だけでなく、税理士向けにも相続税に関する講演実績が多数ございます。

特徴2)現地調査のメリット

特徴2)現地調査のメリット

  • 測量図や公図などの図面と比較し、減額できる要因がないか確認します

  • 周辺に不動産評価に影響のある施設や土地がないかを調査します

  • 騒音環境など、実際に赴かないと分からない土地環境を調査します

特徴3)過去の利用状況の確認

特徴3)過去の利用状況の確認

  • 書類上だけでなく、過去の利用状況をヒアリングして、土地の利用状況や権利関係を調査します

不動産をお持ちで相続税発生の可能性がある方は、お気軽にご相談ください。


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相続税は、1人の方の人生へ携わるようなものです。
まずは試しに聞いてみたい、考えを整理したいという一般的なご相談から受け付けております。

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※相続の相談は、面談のみとさせていただいております。
 ご相談・アドバイスには正しい内容をお伺いさせていただく必要があるため、お電話でのご回答はいたしておりません。

1.お電話にてお問合せください

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2.専門家との面談

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どのようなご相続内容かを、ベテランの相続専門スタッフがじっくりとお聞きします。

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3.お見積もり・ご契約

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