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小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例

《 専門家からのアドバイス 》

専門家からのアドバイス

小規模宅地等の特例の適用判断は、プロの税理士でも難しいケースがあります。当社は平成7年から小規模宅地等の特例に関する本を出版し研究を続けています。当社にご依頼いただければ適正なアドバイスをさせていただきます。

小規模宅地等の特例適用の判定の流れ

第1次審査(書類審査)として、被相続人等に対する相続開始直前要件があります。
第2次審査(入学試験)として、誰が相続又は遺贈で取得するかの直後要件があります。
第3次審査(卒業試験)として、通常は申告期限時の2つの継続要件があります。

小規模宅地等の特例適用の判定の流れ

すべての審査に通れば、小規模宅地等の特例が適用できます。

相続大増税時代に備える  小規模宅地持別適用研修について

1.簡易診断コース

このような方にオススメです

  • 小規模宅地等の特例が使えるか心配な方
  • 相続案件に携わっており、小規模宅地等の特例について専門家に尋ねたい税理士の方
  • 二世帯住宅の建築をご検討の方

当社では小規模宅地等の特例の専門家による適用診断を実施しておりますのでお気軽にご利用ください。


簡易診断コース(相続開始前相談・現実の相続税申告相談)
相談場所 税理士法人安心資産税会計
ご相談者 一般の方 税理士・会計士等専門家
相談費用(税別) 1万円/1時間以内毎に 5万円以上/1時間以内毎に
※現実の申告で共同作成申告時は、実質無料に

①小規模宅地等の特例の概要を解説します。

②現在の状態で小規模宅地等の特例を受けられるかどうかの質問に答えます。

③ご提供頂いた資料と発言内容が正確である事を前提としての診断です。

④正確な判断をするためには現場を視察し詳細な資料の提示が必要な場合があります。

⑤上記の診断は当社事務所内での面談による聞き取り調査(頂いた書類での判定)のみで判定しますから、事実関係が異なっていた場合や、相続が開始し当社に依頼しないで申告又は無申告で、後日税務当局に小規模宅地等の特例を否認された場合は、当社に一切の責任がないことを、ご相談者は了解済み前提のコースです。

(税務当局との交渉は、相当高度な法律知識と豊富な経験がないと勝てません。)

ご準備いただきたいもの

ご準備いただきたいもの

・固定資産税の課税明細書

・不動産の登記簿謄本

・住民票(出来れば)

・過去3年分の確定申告書

・その他 判定に必要と思われるもの

2.現実申告コース

小規模宅地の特例は、遺産分割の内容によって適用が受けられるかどうかが決まります。

小規模宅地の特例の適用は個別性が強く、相続税の中でも特に専門的知識が必要とされる分野です。


現実申告コース
相談場所 税理士法人安心資産税会計・依頼者の自宅又は指定場所
ご相談者 一般の方(元請けの税理士同行も可)
相談費用(税別)

当社報酬規定→財産額の0.5%~1%程度

小規模宅地等の特例とは

1.小規模宅地等の特例とは

個人が相続又は遺贈によって取得した財産のうちに、相続開始の直前において被相続人等の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で、建物や構築物の敷地の用に供されているもののうち一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます)について、
相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額する特例です。

例えば、330㎡の自宅をお持ちの場合・・・路線価×330㎡=1億円と仮定した場合、

通常なら

通常なら

   相続税評価 1億円

特定居住用宅地等の特例適用の場合

特定居住用宅地等の特例適用の場合
   相続税評価 2000万円

   8,000万円の減額

仮に相続税率が50%の方の場合、特例を受けられるか否かで、税額で4,000万円の差が出ます。


2.減額される割合等

小規模宅地等については、次の表に掲げる用途区分に応じ、一定の割合を減額します。

相続開始の直前における
宅地等の利用区分
要件 限度面積 減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 ①特定事業宅地等に該当する宅地等 400㎡ 80%
②特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 400㎡ 80%
③貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 ④特定居住用宅地等に該当する宅地等 330㎡ 80%

○特例の適用を選択する宅地等が以下のいずれに該当するかに応じて、限度面積を判定します。

特例の適用を選択する宅地等限度面積
・特定事業用等宅地等①
・特定同族会社事業用宅地等②
・特定居住用宅地等④
(貸付事業用宅地等がない場合)
①+② ≦400㎡
≦330㎡
両方を選択する場合は合計730㎡
貸付事業用宅地等③
及びそれ以外の宅地等(①、②又④)
(貸付事業用宅地等がある場合)
(①+②)×200/400+④×200/330 + ③ ≦200㎡

3.特例の対象となる宅地等

この特例は、特定事業用宅地等、特定居住用宅地等、特定同族会社事業用宅地等及び貸付事業用宅地等のいずれかに該当する宅地等であることが必要です。

特定事業用宅地等

相続開始の直前において被相続人等の事業(貸付事業を除きます。以下同じ)の用に供されていた宅地等で、下記の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件のすべてに該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。

*要件につきましては以下の表の通りです。

区分 特例の適用要件
被相続人の事業の用に供されていた宅地等 事業承継要件 その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営んでいること。
保有継続要件 その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた宅地等 事業承継要件 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で事業を営んでいること。
保有継続要件 その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

特定居住用宅地等

相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、下記の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。
なお、その宅地等が2以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた一の宅地等に限ります。

*要件につきましては以下の表の通りです。

区分 特例の適用要件
取得者 取得者ごとの要件
被相続人の居住の用供されていた宅地等 1 被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はありません。
2 被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
3

上記1以外の親族

(俗称「家なき子」)

イ 平成30年3月31日以前の相続又は遺贈により取得した宅地等の場合

次の(1)から(5)の要件を全て満たすこと
(1)居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと
(2)被相続人に配偶者がいないこと
(3)相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた家屋に同居法定相続人がいないこと
(4)相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
(5)その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

ロ 平成30年4月1日以後の相続又は遺贈により取得した宅地等の場合(一定の経過措置があります。)

次の(1)から(3)の要件を全て満たすこと
(1)イ(1)から(3)及び(5)の要件
(2)相続開始前3年以内に日本国内にある自己、自己の配偶者、自己の三親等内の親族又はその親族と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
(3)相続開始時に自己の居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等 1 被相続人の配偶者 「取得者ごとの要件」はありません。
2 被相続人と生計を一にしていた親族 相続開始前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

特定同族会社事業用宅地等

相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業(貸付事業を除きます。以下同じです。)の用に供されていた宅地等で、下記の表の要件のすべてに該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。
なお、「一定の法人」とは、相続開始の直前において被相続人及びその親族等が法人の発行済株式の総数又は出資の総額の50%超を有している場合におけるその法人(相続税の申告期限において清算中の法人を除きます。)をいいます。

*要件につきましては以下の表の通りです。

区分 特例の適用要件
一定の法人の事業の用に供されていた宅地等 法人役員要件 相続税の申告期限においてその法人の役員(法人税法第2条第15号に規定する役員(清算人を除きます。)をいいます。)であること。
保有継続要件 その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

貸付事業用宅地等

相続開始の直前において被相続人等の事業(不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業に限ります。以下「貸付事業」といいます。)の用に供されていた宅地等で、下記の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件のすべてに該当する被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したものをいいます。
尚「準事業」とは、事業と称するに至らない不動産の貸し付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものをいいます。

*要件につきましては以下の表の通りです。

区分 特例の適用要件
被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等 事業承継要件 その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を行っていること
保有継続要件 その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等 事業継続要件 相続開始前から相続税の申告期限まで、その宅地等に係る貸付事業を行っていること。
保有継続要件 その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。

==平成30年4月1日以降に開始する相続又は遺贈から適用される改正点==

①30年4月1日以後の相続又は遺贈により取得した宅地等については、その相続の開始前3年以内に新たに貸付事業のように供された宅地等 (以下「3年以内貸付宅地等」といいます。以下同じ。) は適用できなくなりました。

②ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業のように供された宅地等であっても、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業 (貸付事業のうち準事業以外のものをいいます。以下同じ。) を行っていた被相続人のその特定貸付事業の用に供された宅地等については、3年以内貸付宅地等に該当しません。

③また平成30年4月1日から平成33年(2021年)3月31日までの間に相続等により取得した宅地等のうち、平成30年3月31日までに貸付事業の用に供された宅地等については、3年以内貸付宅地等に該当しません。