日本は「３代相続か続くと財産か無くなる」などと言われています。
これは何もしなければという前提条件がある場合でしょう。
相続税がいかに重いかという象徴の言葉であります。
この言葉からしますと、ご所有の不動産を現状、代々持ち続けることはかなり難しいと言わざるを得ません。
だったらどうすればいいかという問いが浮かんできます。
それは・・・お答えする前に別の視点から一つお話させていただきます。
投資の３分法
投資の世界には投資の３分法という言葉があります。
この言葉を不動産に当てはめますと。。。
自己所有不動産
「自己所有用不動産」は自宅ですよね。これは先祖代々伝わってきた一番大事な土地ですので、売却したり、投資用と考える人は少ないでしょう（オーナールームインの収益型マンションという考え方はありますが）。
売却用不動産
二つ目は、「売却用不動産」です。
相続などが発生した場合、急にお金が必要になったときに、売れる土地を確保しておくという考えです。
しかし、売りたいときにすぐ売れるのは、一般的には立地条件の良い土地ということになります。
ほとんどの方が自分の所有する自宅以外の一番良い土地から売ってしまう傾向かあるようです。
一つの事例ですが、先祖代々伝わってきた駅前の一番良い土地を、パチンコ屋さんに駐車場として貸し、自宅は駅から25分も掛かる土地を使用している（決して悪いことではないのですが、問題はここからです）。そして何かあったとき、パチンコ屋さんに貸している駐車場を売ってしまうケースです。
家族でよく話し合わないと、順番を間違えて、大切な土地が無くなっていくことになりかねません。
投資用不動産
三つ目は「投資用不動産」です。これは積極的に土地を活用して収益を上げ、その上に節税効果も見込むというものです。
これは「タックス（税金）」、「ファイナンス（銀行金利動向）」、「キャッシュ・フロー（事業計画）」などの数字的要素や、経済動向を読む知識が必要となってきます。
これらの３つの不動産について相続税というアプローチから考えてみますと、それぞれの不動産はこう言い換えられるのではないでしょうか。
投資の３分法
「自己所有用不動産」 ・・・ 小規模宅地等の特例を使い、330㎡まで80%評価減を適用できるように準備しておく。
「売却用不動産」・・・ 相続税の取得費加算を考慮に入れながら、相続税が払えるようにタックスプランニングとキャッシュフローを算定しておく。
「投資用不動産」・・・「自己所有不動産」で使えきれなかった小規模宅地等の特例の貸付事業用の特例を使って、50%の評価減を適用する。
別のアプローチでは「売却用不動産」が出ないように徹底的にキャッシュを稼ぐ。
そして不動産の購入による相続財産の圧縮を行い、相続税の課税をコントロールする。
このように土地の有効活用によって、相続課税財産を圧縮しながらも、稼いだキャッシュで全額相続税を納付できるようにプランニングしていく事が重要になってきます。